• การเป็นเจ้าของคอนโดสักห้องในกรุงเทพฯ เนี่ย อาจจะเป็นความฝันของวัยรุ่นสร้างตัวกันหลายคนเลยนะครับ ผมก็เป็นหนึ่งในนั้นเหมือนกัน เพราะนอกจากเราจะได้มีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง ได้อยู่คนเดียว มีพื้นที่ส่วนตัวเป็นของตัวเอง อยากทำอะไรก็ทำได้แล้วเนี่ย มันยังอาจจะช่วยให้เราสามารถประหยัดเวลาในการเดินทางไปทำงานได้ด้วย

• แต่การจะซื้อคอนโดสักห้องเนี่ยมันต้องเตรียมตัวยังไงกันบ้างนะ แล้ว 1^st Jobber ที่เพิ่งเริ่มทำงานมาสักระยะเนี่ย จะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดกับเขาได้ไหม

• ก็ต้องบอกเลยนะครับว่าได้ แต่ แต่ แต่ ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกเหมือนกัน คลาสในวันนี้นะครับ เราเลยจะพากันไปดูว่าเราต้องพิจารณาอะไรบ้าง ต้องทำยังไงกันบ้าง ถึงจะซื้อคอนโดได้ เราไปดูกันเลยดีกว่า

1. ประเมินความจำเป็น

• จำเป็นต้องซื้อคอนโดจริง ๆ รึเปล่า

  • อย่างแรกในการมีคอนโดเลย คือ ถามตัวเองก่อนว่าเราจำเป็นต้องซื้อคอนโดจริง ๆ ไหม หรือว่าเราจะซื้อเพราะแค่อยากได้เฉย ๆ ซื้อเพราะมันดูเท่ มันดูรวยดี แล้วการซื้อคอนโดสักห้องเนี่ย มันคุ้มกว่าการเดินทางไปทำงานจากที่พักปัจจุบันจริง ๆ เหรอ เพราะบางทีพอคำนวณค่าใช้จ่ายในการเดินทางจากที่พักเดิมแล้วเนี่ย เผลอ ๆ อาจจะถูกกว่าการซื้อคอนโดสักห้องด้วยซ้ำ

• มีแผนอย่างอื่นในอนาคตไหม

  • การซื้อคอนโดเนี่ย มันเป็นภาระผูกพันระยะยาวนะครับ ไม่ใช่แค่ 5 ปี 10 ปี แต่เป็น 20 ปี 30 ปี เลยทีเดียว ถ้าเราจะกู้เงินและซื้อด้วยตัวเอง ไม่ได้มีพ่อแม่ซื้อให้หรือช่วยผ่อนอะนะครับ เพราะฉะนั้นด้วยความที่มันเป็นภาระระยะยาวที่เราจะต้องผ่อนคอนโดในทุก ๆ เดือน เราจำเป็นต้องแน่ใจว่าเรามีรายได้อยู่เรื่อย ๆ โดยไม่ขาดช่วง ถ้าใครมีแผนที่จะไปเรียนต่อต่างประเทศ หรือมีแผนจะขยับขยายไปทำงานที่อื่นก็ลองดูว่าการซื้อคอนโดมันตอบโจทย์นี้รึเปล่า

• พร้อมจะเป็นหนี้หรือไม่

  • อย่างที่บอกไปนะครับว่าการซื้อคอนโดสักห้องเนี่ย มันเป็นภาระที่ใหญ่มาก ลองถามตัวเองดูหลาย ๆ รอบว่ามีความสามารถที่จะหารายได้อย่างต่อเนื่องรึเปล่า เราพร้อมที่จะแบกรับหนี้สินจำนวนมหาศาลนี้ไหม เพราะอย่าลืมว่าการเป็นหนี้เนี่ย มันไม่สนุกหรอกนะครับ มันอาจจะทำให้ชีวิตของเราขาดความคล่องตัวไปเยอะเลย

  • ถ้ายังไม่แน่ใจนะครับ ผมแนะนำว่าลองไปเช่าคอนโดอยู่ดูก่อน เคยมีเพื่อนมาปรึกษาผมอยู่เหมือนกันว่าอยากจะซื้อคอนโดอยู่ ผมก็แนะนำเพื่อนไปว่าให้ลองเช่าอยู่ดูก่อนไหม เพราะเราจะได้สามารถคำนวณถูกว่าเรามีความสามารถในการผ่อนรึเปล่า จากค่าเช่าแต่ละเดือนเนี่ย อย่างน้อยปกติเวลาเช่าคอนโดอยู่ก็ทำสัญญา 1 ปีใช่ไหมครับ เราก็ลองดูก่อน 1 ปีว่าเราโอเคไหมกับค่าใช้จ่าย ทำเลตรงนี้ การเดินทาง แถวนั้นหากินสะดวกไหม แล้วสภาพห้องเป็นยังไง อ่อ อีกอย่างนึงเลยคือเวลาเราเช่าอยู่เนี่ย เราก็จะได้มีความรู้ประมาณนึงนะครับว่า ถ้าถึงเวลาเราจะซื้อคอนโดจริง ๆ เนี่ย มันควรต้องพิจารณาอะไรบ้าง องศาห้องที่แดดเข้า ชั้นที่อยู่ การก่อสร้างต่าง ๆ นานา

2. ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด

• ทำเลที่ตั้ง

  • ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ใครหลายคนอยากมีคอนโด คือ มันสะดวกในการเดินทางไปเรียนหรือไปทำงานนะครับ เพราะฉะนั้นควรเป็นโครงการที่อยู่ในโซนไม่ไกลจากที่ทำงานหรือใกล้รถไฟฟ้า เพื่อที่จะได้ไปไหนมาไหนสะดวก และควรพิจารณาถึงศักยภาพทำเลในอนาคตด้วย หากเป็นทำเลที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกในอนาคต ก็จะเป็นโครงการที่มีแนวโน้มมูลค่าสูงขึ้นและมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น จะสามารถขายต่อ-ปล่อยเช่า ในอนาคตได้ง่ายหากมีเหตุจำเป็นนะครับ

  • ถ้าให้แนะนำก็คือลองเดินทางไปดูคอนโดจริง ๆ ก่อน เราจะได้รู้ว่าการเดินทางมันสะดวกไหม ประหยัดกว่ารึเปล่า และยังได้ดูทำเลที่ตั้งจริง ๆ สิ่งที่สำคัญอีกอย่างเลยของคอนโดคือทิศทางของห้องว่าแดดจะเข้าทางไหน ตอนบ่ายจะร้อนไหม ก่อนจะเลือกห้องแนะนำให้ไปดูทิศทางแดดของจริงจะดีที่สุดถ้าจะเลือกห้องทิศเหนือ ลองไปดูแดดในตอนสายๆ ประมาณ 00 – 10.00 น. ว่าแดดมันแยงเข้าห้องไหม ห้องหันไปทิศเหนือจริงเหรือเปล่า ถ้าอยากได้ห้องทิศใต้ ก็ลองไปดูตอน 14.00 – 15.00 น. ช่วงที่แดดกำลังพีคที่สุดในชีวิตของแดด แล้วดูว่าห้องของเราเจอพลังงานแสงอาทิตย์ไปเยอะแค่ไหน นั่นแหละครับชีวิตจริงที่เราจะเจอ

• รูปแบบโครงการ

  • รูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์ความชอบส่วนตัว ตรงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต ชอบอยู่คอนโดตึกสูงหรือตึกเตี้ย ขนาดและรูปแบบฟังก์ชันห้องที่ชอบ สิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องการต้องมีอะไรบ้าง บางคนอาจจะต้องการฟิตเนสในคอนโด บางคนอาจจะต้องสระว่ายน้ำ หรือ Facility อะไรที่มากขึ้น ซึ่งมันก็จะมาพร้อมกับค่าส่วนกลางที่ค่อนข้างสูงด้วยนะครับ

• ข้อมูลของโครงการแต่ละเจ้า

  • พิจารณาความน่าเชื่อถือของดีเวลล็อปเปอร์ ความเหมาะสมของราคาและคุณภาพ ความคืบหน้างานก่อสร้าง หรือหากเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ต้องดูเรื่องการบริหารโครงการว่ามีสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร มีการจัดการที่ดีไหม ความเป็นอยู่ในโครงการเป็นยังไง หรือว่าลองถามเพื่อนที่มีคอนโดอยู่ในแต่ละโครงการว่าสภาพเป็นยังไง น่าซื้อไหม ควรอยู่รึเปล่า หรือว่าถ้าใครอยากได้คำแนะนำจากมืออาชีพก็ลองขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาอสังหาฯ หรือใช้เอเจนต์มืออาชีพ ซึ่งนอกจากให้คำปรึกษาและจัดการหาคอนโดที่ตอบโจทย์ให้แล้ว ยังเหมาะกับผู้ที่อยากได้ข้อมูลคำแนะนำเชิงการลงทุนต่อในอนาคตอีกด้วย

• ความสามารถในการกู้

  • เป็นอีกหนึ่งข้อที่หลายคนลืมนึกถึงไปนะครับ เพราะว่าเราเพิ่งลืมทำงานเนี่ย อาจจะยังไม่สามารถกู้เงินได้มากเท่าไหร่ ด้วยรายได้ที่น้อยอะนะครับ หรืออีกอย่างคือเรายังไม่มีเครดิตในเครดิตบูโร ทำให้เวลาจะกู้เงินจากธนาคารก็กู้ค่อนข้างลำบากหรือว่าน้อยอะนะครับ ข้อนี้ก็เป็นเรื่องสำคัญเหมือนกัน

3. วางแผนการเงินให้ดี

• คำนวณรายได้และค่าใช้จ่ายในตอนนี้

  • First Jobber เงินเดือนแรกอาจจะค่อนข้างน้อย สมมติว่าเริ่มโดยเฉลี่ยประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน โดยยอดหนี้ต่อเดือนสูงสุดควรจะไม่เกิน 40% ของรายได้ (สมมติเงินเดือน 20,000 บาท ความสามารถในการผ่อนสูงสุดประมาณ 8,000 บาท) และก็อย่าลืมค่าใช้จ่ายคงที่ที่เรามีในแต่ละเดือนด้วยนะครับว่าเราต้องเสียไปกับอะไรบ้าง ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าโทรศัพท์ ค่ากิน ค่าเดินทาง ค่าใช้จ่ายฟุ่มเฟือย ไหนจะเงินที่ต้องออมอีก ลองบวกลบคูณหารดูครับว่าจากรายได้ทั้งหมดที่เรามีหักกับค่าใช้จ่ายคงที่ที่ต้องจ่ายประจำแต่ละเดือนแล้วเนี่ย เรามีเงินพอที่จะผ่อนคอนโดรึเปล่า

• คำนวณเงินที่ต้องมีเพื่อเป็นเจ้าของคอนโด

  • ถ้าบ้านเราไม่ได้รวยมาก ๆ แบบสามารถใช้เงินสดซื้อคอนโดได้เลยโดยไม่ต้องผ่อนเนี่ย เราก็ต้องกู้ธนาคารมาเพื่อซื้อคอนโดใช่ไหมล่ะครับ อย่างที่บอกไปว่าเราต้องดูความสามารถในการกู้ของเราด้วย หลายธนาคารก็จะมีโปรแกรมคำนวณคร่าว ๆ ไว้ให้ โดยจะให้ใส่ข้อมูลจำเป็นพื้นฐานอย่าง

    • เงินเดือน

    • ภาระหนี้สิน

    • จำนวนปีที่ผ่อน (หลายธนาคารให้กู้สูงสุดถึงอายุ 65 ปี)

  • คำนวณออกมาแล้วก็จะเห็นคร่าวๆ ว่าธนาคารปล่อยสินเชื่อในอัตราเท่าไหร่แต่ละธนาคารไม่เท่ากันนะครับ ทั้งนี้หากขอสินเชื่อในช่วงอายุไม่เยอะ ก็สามารถเลือกผ่อนแบบระยะเวลาสูงสุดได้ จำนวนเงินที่ต้องจ่ายต่อเดือนก็จะถูกลง แต่ยิ่งกู้นานก็ยิ่งต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารเยอะเช่นเดียวกัน

  • ทั้งนี้ เรายังไม่ได้คำนวณดอกเบี้ย กับเงื่อนไขที่ธนาคารเสนอให้พร้อมกับอัตราการผ่อนชำระคืนต่อเดือน แต่ถ้าคิดแบบเป็นไปได้ วงเงินสินเชื่อที่จะกู้ได้ก็ประมาณ 1,000,000 บาท ต่อเงินเดือน 10,000 บาท ส่วนยอดผ่อนต่อเดือนที่เห็นสูง ๆ นั้นของจริงจะลดลงไปกว่านี้ ประมาณ 20–30% ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขอื่น ๆ เช่นกัน ตัวเลขที่เห็นทั้งวงเงินที่สามารถกู้ได้ และเงินที่ผ่อนต่อเดือน เป็นการทำให้เราเห็นภาพในอนาคตคร่าว ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจนั่นเอง

• คำนวณค่าใช้จ่ายในการมีคอนโด

  • ค่าใช้จ่ายกับคอนโดไม่ได้มีแค่เงินที่ต้องผ่อนกับธนาคารเพื่อซื้อคอนโดนะครับ ยังมีค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเดินทาง ค่าอินเทอร์เน็ตติดห้อง ค่าซ้อมห้อง ค่าเฟอร์นิเจอร์อีกถ้าหากคอนโดที่เราซื้อไม่ได้มีมาให้พร้อม บางคนอยากได้ห้องตามแบบในฝันก็จะมีค่าตกแต่งห้องนู้นนี่เพิ่มมาอีก นอกจากนี้ ยังมีค่าส่วนกลางอีกที่บางคนอาจจะเรียกว่าค่าผ่อนคอนโดเดือนที่ 13 เพราะบางทีเนี่ยเฉลี่ยแล้วค่าส่วนกลางอาจจะราคาใกล้เคียงกับยอดผ่อน 1 เดือนเลยทีเดียว บางคนลืมตรงส่วนนี้ไปพอถึงกำหนดจ่ายค่าส่วนกลางปุ๊ป เงินเก็บดันไม่พออีก

  • นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน (ส่วนใหญ่ผู้ซื้อกับโครงการจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือ 1%) ค่าอากร จำนวน 0.5% ของวงเงินกู้ รวมไปถึงค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตามระเบียบของกรมที่ดิน

• เห็นไหมล่ะครับ การซื้อคอนโดสักห้องเนี่ยไม่ใช่เรื่องเล็ก ๆ นะครับ มันมีรายละเอียดยิบย่อยเต็มไปหมด แล้วก็อย่าลืมนะครับว่า “คอนโดไม่ใช่สินทรัพย์ แต่เป็นหนี้สิน” บางคนอาจจะคิดว่าคอนโดก็ทำกำไรได้ คือถ้าปล่อยเช่าเพื่อเอาเงินมาผ่อนอันนี้ก็พอเป็นไปได้ แต่ถ้าจะหวังกำไรเลย เป็น Passive Income จริง ๆ เนี่ย ค่อนข้างยากสักหน่อย เพราะอย่าลืมว่าวงการปล่อยเช่าคอนโด ตอนนี้ราคานี่แข่งกันลดมาก แถมคอนโดใหม่ ๆ ก็ผุดขึ้นมาเพียบ ตัวคู่แข่งเราทั้งนั้น

• การซื้อคอนโดไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ เลยใช่ไหมล่ะครับ แต่ทั้งนี้เนี่ยมันก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินไปหรอก แค่เราต้องรู้จักวางแผนการเงิน รู้จักออมเงินก่อนซื้อ เลือกห้องที่อยู่ในงบประมาณ จากโครงการที่เรามั่นใจ และต้องจำไว้ว่า ถ้าประเมินค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว เงินทุนยังไม่พร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายในระยะยาวจริง ๆ ก็ตัดใจก่อนดีกว่า อย่าเพิ่งสร้างหนี้ก้อนโตโดยที่เราไม่สามารถจัดการได้ในวันข้างหน้า ลองหันมาจริงจังกับการออมเงินเพื่อที่จะได้ตั้งต้นอย่างมั่นคงในอนาคตกันก่อนจะดีกว่า